泛海控股负债率逆势下降，给房地产企业以何种启示？

从85.17%、85.36%、83.69%，再到81.54%。这是泛海控股负债率逐年下降的路径，也是在房地产企业争相收缩资产负债表的同时，泛海控股交出的成绩单。由单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司转型——泛海控股董事长卢志强在2014年即给企业给定下了转型的方向。

尤其是在年初，泛海控股将所属公司名下的北京项目和上海项目出让给融创地产，以优化公司的产业结构和债务结构。

这一行为在行业引发巨大反响。但是此后，境内信贷环境进一步缩紧、房企融资通道收紧，泛海控股的转型路径与优化债务方式，或许可以给行业以启示。

优化债务结构 负债率持续下降

在房地产过冬的大环境下，泛海控股走出了一条与房企不一样的转型之路：出售项目，切换轻运营模式；继续向类金融控股公司转型。

2018 年末，泛海控股的资产负债率为86.60%（考虑到预收账款和收入结转因素，调整后的资产负债率为83.69%），到2019年一季度已经实现快速下降：截至 2019 年 3 月末，公司资产总额1835.43 亿元，所有者权益 322.04 亿元，资产负债率为 81.54%。

拉长时间线来看，泛海控股的负债率从2016年至今呈现持续下降趋势：从2016年的85.17%、2017年85.36%到2018年末83.69%，再到至今81.54%。

如何实现？从泛海控股公布的财报可以看出，在资产总额保持稳健的同时，是泛海债务规模大幅下降，以降低负债率。到2019年一季度，全部债务为 877.22 亿元，较 2018 年末降低 27.89%。

就营收和利润来看，2018年及2019年1～3 月，公司实现营业总收入分别为124.04 亿元和 28.71 亿元，利润总额分别为 13.46亿元和 28.40 亿元。

另外，从专业评价公司的分析可以看出，泛海控股在当前融资环境下，注重调整短期负债和长期负债的比例。其中，到2019年一季度，短期有息债务和长期有息债务占比分别为 39.36%和60.64%，短期有息债务占比较 2018 年末有所降低；长期债务资本化比率和全部债务资本化比率分别为 62.29%和73.15%，较期初分别下降 9.05 个百分点和 7.91 个百分点。